Direito Civil EmÁudio: Condomínio Edilício e de Lotes - Disposições Gerais

Olá pessoal. Neste áudio, começaremos a estudar o condomínio edilício e o condomínio de lotes. O condomínio edilício é conceituado pelo artigo 1331 do Código Civil, segundo o qual pode haver em dificações partes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condomínios.

No condomínio edilício, as partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobreloja, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se à propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários. Essa regra comprota uma exceção, abrigos para veículos não podem ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente ou divididos. O terraço de cobertura também é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

Cada unidade imobiliária cabe como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que é identificada em forma decimal ordinária no instrumento de instituição do condomínio. Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.

O condomínio edilício pode ser constituído por ato entre vivos ou testamento registrado no cartório de registro de imóveis. No ato, além do disposto em lei especial, deve constar a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, extremadas uma das outras e das partes comuns. A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade relativamente ao terreno e partes comuns e o fim a que as unidades se destinam.

O condomínio é instituído pela convenção de condomínio é um documento escrito público ou particular no qual são estipulados os direitos e deveres de cada condômino. Essa convenção deve ser registrada no cartório de registro de imóveis para ter eficácia contra terceiros, mas, mesmo que não seja registrada, é eficaz para regular as relações entre os condôminos, conforme a Súmula 260 do STJ. A convenção deve ser subscrita pelos titulares de no mínimo dois terços das frações ideais e desde logo torna-se obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades ou para aqueles que sobre elas tenham posse ou detenção.

A convenção deve conter a cota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos, para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio, a sua forma de administração, a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações, as sanções a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores, e o Regimento Interno.

São direitos do condomínio: usar, fruir e dispor livremente das suas unidades; usar as partes comuns conforme sua destinação e contanto que não exclua a utilização dos demais co-possuidores; e votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando em dia com suas obrigações condominiais.

São deveres do condômino: contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; não alterar a forma e a cor da fachada das partes e esquadrias externas; dar às suas partes a mesma destinação que a edificação possui e não utilizá-las de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores ou aos bons costumes.

Segundo a jurisprudência do STJ, os condomínios em que a convenção de condomínio prevê destinação exclusivamente residencial, é indevido o uso de unidade para fim de hospedagem remunerada por intemédio de plataformas digitais, como airbnb, ou outro meios. 

O condômino que não pagar su... Ler mais