ÁUDIO 19 – JURISPRUDÊNCIA DO STJ EM ÁUDIO- Recursos Repetitivos –
Direito Civil

Tema 1.391 - Recuperação Judicial: por que as taxas de condomínio devem ser pagas primeiro?

Contexto do julgado

Imagine uma empresa que entra em uma crise financeira profunda e pede socorro à Justiça através da recuperação judicial. O objetivo desse processo é suspender as cobranças de dívidas antigas para que a empresa possa respirar e continuar funcionando. No entanto, essa mesma empresa muitas vezes é dona de salas comerciais ou apartamentos e, mesmo estando em recuperação, ela continua gerando despesas diárias, como a luz, a limpeza e o porteiro do prédio onde seus imóveis estão localizados.

O conflito jurídico que chegou à Segunda Seção do STJ envolve a classificação das taxas de condomínio que vencem após a empresa ter entrado com o pedido de recuperação na Justiça. De um lado, a empresa devedora argumentava que todas as suas dívidas em dinheiro deveriam ser colocadas em um "pacotão" comum. Alegavam que, se tivessem que pagar o condomínio integralmente agora, faltaria dinheiro para pagar os salários dos funcionários e os fornecedores essenciais, o que prejudicaria o plano de salvamento do negócio.

Por outro lado, os condomínios e os demais moradores sustentavam que essas taxas possuem uma natureza especial, que os juristas chamam de propter rem. Isso significa que a dívida "adere à coisa". O argumento central é que o dinheiro do condomínio não é um lucro para ninguém, mas sim o rateio de custos indispensáveis para que o prédio não perca valor. Se a empresa em crise não paga sua parte, ela está, na verdade, sendo sustentada pelos seus vizinhos, o que seria um enriquecimento injusto.

Antes dessa decisão definitiva no Tema 1.391, havia uma briga de interpretações. Alguns juízes acreditavam que a prioridade deveria ser total para o plano de recuperação da empresa, forçando o condomínio a aceitar descontos e prazos longos. Outros entendiam que o condomínio presta um serviço de preservação do patrimônio da própria empresa e, por isso, deveria receber o valor total e de forma imediata, por fora do processo de recuperação.

O impasse técnico envolvia a aplicação do artigo 84 da Lei de Falências e Recuperação Judicial. Esse artigo lista quais dívidas são tão importantes que devem ser pagas "na frente" de todas as outras, os chamados créditos extraconcursais. A dúvida era saber se a manutenção de um imóvel (taxa de condomínio) se encaixa no conceito de "despesa necessária à administração" do patrimônio da empresa devedora enquanto ela tenta se recuperar.

As teses em disputa colocavam frente... Ler mais